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Wirtschaft

Vorfälligkeitsentschädigung

Wie manche Banken Hausverkäufer beim Baukredit abzocken

Sie wollen ihr Haus verkaufen und den Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen? Das kann teuer werden. Manche Banken berechnen Kunden zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen. Mit diesen Tipps blicken Sie durch.

imago/Westend61
Eine Kolumne von
Samstag, 10.11.2018   14:16 Uhr

In Deutschland wird oft geklagt, dass zu wenige Menschen sich eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus kaufen. Die Quote von Bürgern, die in den eigenen vier Wänden wohnen, ist eine der niedrigsten in Europa.

Doch das hat Gründe. Wer häufiger den Arbeitsplatz und auch die Stadt wechselt, hat in der Regel ein finanzielles Problem, wenn die Immobilie selbst genutzt wird. Das liegt vor allem daran, dass die Kosten fürs Kaufen und Verkaufen ziemlich hoch sind.

Für die Kosten beim Kaufen sind vor allem die Makler mit ihrer Courtage und die Bundesländer mit ihren Grunderwerbsteuern verantwortlich, , beim Verkaufen aber langen die Banken zu. Sie wollen nicht auf den eingeplanten Gewinn aus den Kreditzinsen verzichten. Wenn also die Kunden mit dem Geld aus dem Verkauf ihren Kredit auf einen Schlag zurückzahlen, dann verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Nicht selten kommen da 10.000 bis 20.000 Euro zusammen. Geredet wird darüber weniger gern. Wie viele Entschädigungen die Banken kassierten und wie hoch diese seien, wüssten die Bankenverbände nicht, sagen sie auf Anfrage.

Die Vorfälligkeitsentschädigung selbst ist eigentlich unstrittig: Der Kunde hat der Bank vertraglich versprochen, ihr für den Kredit Zinsen zu zahlen, solange die Zinsbindung läuft. Wenn der Kunde vorzeitig aus dem Kredit aussteigt, verdient die Bank diese Zinsen nicht mehr. Schlimmer noch: Aktuell bekommt die Bank besonders wenig Zinsen, wenn sie mit dem zurückgegebenen Geld ein Ersatzgeschäft tätigt. Der Schaden ist also besonders groß.

Diesen Schaden einzufordern, ist völlig korrekt, sagt auch das europäische Recht. Einen besonderen Reibach zu machen, ist es aber nicht. Die Entschädigung darf den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten.

Genau das aber passiert immer wieder. Banken verlangen oft zu viel und haben ein geringes Risiko - die Kunden steigen durch die Rechnung ohnehin nicht durch. Deshalb hat die Bundesregierung vor zwei Jahren eine Arbeitsgruppe auf das Problem angesetzt: Sie sollte ein faires und transparentes Verfahren ausarbeiten.

Die Banken nutzen da so einige Tricks:

Die Tricks sind alle bekannt und so sollte es eigentlich ein Leichtes sein, diese abzustellen. Doch die Arbeitsgruppe der Bundesregierung konnte sich bei ihrem in dieser Woche vorgestellten Schlussbericht nicht einigen.

Die Vertreter der Banken in der Arbeitsgruppe mauerten an einer zentralen Stelle. Die Bankenverbände schrieben mir diese Woche, sie sähen überhaupt "keine Notwendigkeit für eine Reform der Vorfälligkeitsentschädigung oder der Berechnungsmethode." Sie wollten kein Verfahren zur Berechnung ihres Schadens, das von außen einfach überprüfbar ist. "Es liegt in der Natur der Sache, dass diese vom Durchschnittsverbraucher ggf. nicht sofort bis ins Detail nachvollzogen werden können." Der Kunde soll halt nicht nachrechnen (lassen) können.

Es gäbe ein transparentes Verfahren

Dabei ginge es leichter. Wie wäre es, wenn die Bank schon beim Vertragsabschluss aufschreiben müsste, wie groß der Unterschied ist zwischen dem Zins, den sie vom Kunden bekommt, und dem Zins den sie selbst für eine vollständig risikofreie Refinanzierung des Darlehens zahlen. Der Vorschlag kommt von Arno Gottschalk, der für die Verbraucherzentrale Bremen mehr als ein Jahrzehnt lang Vorfälligkeitsentschädigungen nachgerechnet hat. Wenn der Kunde dann vorher aus dem Vertrag raus darf, weil er umzieht, wird exakt dieser Unterschied auf den dann richtigen Zins für eine dann vollständig risikofreie Finanzierung draufgeschlagen. Damit kann man rechnen.

Doch die Arbeitsgruppe, der Gottschalk auch angehörte, konnte sich auf ein so einfaches Verfahren nicht einigen. Auch die Vorschläge einiger Professoren, die sich ganz nah an Gottschalks Idee entlang bewegten, waren nicht konsensfähig bei den Bänkern.

So kommt es wie so oft: Eine Lösung wird so lange wie möglich verzögert. Jetzt muss also der Gesetzgeber ran und eine Regel definieren.

Natürlich wird jede Berechnungsmethode nur eine Näherung an den wirklichen Schaden der Bank sein. Aber Überprüfbarkeit ist die Voraussetzung für einen funktionierenden Markt mit gleichberechtigten Verbrauchern.

Was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Die Banken sollten übrigens auch ein Interesse an einer möglichst klaren Berechnung haben. Sobald die Zinsen einmal wieder steigen, haben die Finanzinstitute gar keinen Nachteil mehr, wenn der Kunde seinen Kredit vorzeitig zurückzahlt. Kunden sollten dann in der Logik der Schadensberechnung der Banken sogar Geld dafür bekommen, dass sie diesen Kredit vorzeitig zurückzahlen. Und diese Summen würden doch auch Banken gern überprüfbar ausrechnen können, oder?

Das ist nicht nur ein Traum.

Für die Kunden bleiben nur zwei Hinweise:

Als Verbraucherschützer vor Einrichtung der Arbeitsgruppe die Ergebnisse ihrer Überprüfungen von Vorfälligkeitsentschädigungen zusammenstellen, kamen sie zu dem Ergebnis, dass fast zwei Drittel falsch berechnet waren. Im Schnitt verlangten die Banken in diesen Fällen 1000 Euro zu viel.

Und auf dieses Geld wollen Sie ganz sicher nicht verzichten.

insgesamt 41 Beiträge
ginorossi 10.11.2018
1. DASS die Banken ...
intransparante und häufig fehlerhafte Berechnungen vorlegen, wußte ich schon lange. Aner wie sie das machten, das fand ich hier sehr interessant. Vielen Dank dafür. Und noch ein Hinweis: bei der Verbraucherberatung kann man [...]
intransparante und häufig fehlerhafte Berechnungen vorlegen, wußte ich schon lange. Aner wie sie das machten, das fand ich hier sehr interessant. Vielen Dank dafür. Und noch ein Hinweis: bei der Verbraucherberatung kann man für eine geringe zweistellige Gebühr die Berechnung der Bank prüfen lassen. Jedem Nicht-Banker unbedingt zu empfehlen, das ist bestens angelegtes Geld! - Bei künftig wieder mal steigenden Zinsen müßte es ja eigentlich möglich werden, mit der Bank über einen Abschlag bei vorzeitiger Tilgung zu verhandeln.
Ezechiel 10.11.2018
2. Falscher Anfang .....
In Deutschland wird oft geklagt, dass zu wenige Menschen sich eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus kaufen. Die Quote von Bürgern, die in den eigenen vier Wänden wohnen, ist eine der niedrigsten in Europa.... steht im [...]
In Deutschland wird oft geklagt, dass zu wenige Menschen sich eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus kaufen. Die Quote von Bürgern, die in den eigenen vier Wänden wohnen, ist eine der niedrigsten in Europa.... steht im Artikel. Dieser Sachverhalt hat nichts mit den Banken und Sparkassen zu tun. Im Gegenzug sind die Deutschen auch Reise- und Konsumeuropameister oder gar Weltmeister. Das wird ja auch nicht beklagt. Man muss halt entscheiden, für was man sein Geld ausgibt. Der Rest des Artikels ist ok.
Soda82 10.11.2018
3. Vorfälligkeit nach 10 Jahren?
Aber ist es nicht so, dass nach 10 Jahren die Banken keine Vorfälligkeitsgebühr mehr nehmen darf? Auch vorher sollte die Vorfälligkeit nur 1% der noch offenen Summe betragen?
Aber ist es nicht so, dass nach 10 Jahren die Banken keine Vorfälligkeitsgebühr mehr nehmen darf? Auch vorher sollte die Vorfälligkeit nur 1% der noch offenen Summe betragen?
hei-nun 10.11.2018
4. halb richtig
Der erste Satz stimmt, der zweite Satz gilt so nicht für Immobilienfinanzierungen. Die grundsätzliche Berechnungsmethode und diverse Details sind ziemlich genau durch BGH-Urteile festgelegt und eine Bank, die sich nicht [...]
Zitat von Soda82Aber ist es nicht so, dass nach 10 Jahren die Banken keine Vorfälligkeitsgebühr mehr nehmen darf? Auch vorher sollte die Vorfälligkeit nur 1% der noch offenen Summe betragen?
Der erste Satz stimmt, der zweite Satz gilt so nicht für Immobilienfinanzierungen. Die grundsätzliche Berechnungsmethode und diverse Details sind ziemlich genau durch BGH-Urteile festgelegt und eine Bank, die sich nicht daran hält, gehört an den Pranger gestellt. Ist mir aber mit einer Sparkasse passiert.
MyMoon 10.11.2018
5. Nah am Betrug
Das Banken und Finanzinstitute sich gerne mal nur immer zu Ihren Gunsten "verrechnen" ist doch komisch. Das bestimmte Klauseln, vergessen und übersehen sehr verdächtig. Für mich sind Banken und Versicherungen sehr [...]
Das Banken und Finanzinstitute sich gerne mal nur immer zu Ihren Gunsten "verrechnen" ist doch komisch. Das bestimmte Klauseln, vergessen und übersehen sehr verdächtig. Für mich sind Banken und Versicherungen sehr nahe Verwandte des Berufsbetrügers. Am besten man gibt sich bis auf das Girokonto wo das Gehalt draufgezahlt wird erst gar nicht in die Arme dieser Haie. Für mich einfach nicht vertrauenswürdig. Wer Immobilien erwerben will sollte wie bei jeder anderen Anschaffung SPAREN und dann erst kaufen. Habe ich schon als Kind gelernt, man kauft sich nichts was man sich nicht leisten kann und macht auch keine Schulden. Zur Miete wohnen oder ein gebrauchtes Auto kaufen ist keine Sünde und man lebt auch sehr gut. Lieber schuldenfrei als auf Kredit leben und eine Wette auf die Zukunft abzugeben, die man selbst nicht voll kontrollieren kann. Scheidung, Krankheit, Unfall, Arbeitslosigkeit.... Es muss nur etwas davon passieren und das Traum Kartenhaus fällt inn sich zusammen!

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