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Wirtschaft

Immobilienkauf

Das Haus als Geldanlage

Wohneigentum ist vielerorts sehr teuer geworden - günstige Kredite locken dennoch zum Kauf als Geldanlage. Diese Grundregeln sollten Sie beim Hauskauf beachten.

DPA

Haus im See

Eine Kolumne von
Samstag, 14.05.2016   09:40 Uhr

Berlin ist inzwischen ein teures Pflaster für Immobilien. Von den Problemen, eine bezahlbare Wohnung zu finden, berichten nicht nur Neu-Berliner, sondern auch alle, die innerhalb der Stadt umziehen möchten. Dabei weist der Mietspiegel 2015 noch ortsübliche Vergleichsmieten von sechs bis neun Euro pro Quadratmeter aus. Aber die Neuvermietungen der Jahre 2010 bis 2014, die in das Werk eingeflossen sind, haben wenig gemein mit den meist deutlich höheren Angebotsmieten des Jahres 2016.

Noch ärger als die Mieter - wenn das geht - trifft es Immobilienkäufer. Hier herrschen inzwischen frühkapitalistische Zustände, wie das Angebot zeigt, von dem mir eine Freundin berichtete. Da versuchte ein Makler, eine Immobilie in Berlin-Kreuzberg zum 55fachen der Jahresnettokaltmiete zu verkaufen. Und auf entgeisterte Nachfragen der potenziellen Kundin kam dann die Anmerkung: Die aktuelle Miete in dem Haus sei so niedrig, die werde sich schnell steigern lassen - und dann sei das Kaufpreisverhältnis doch gar nicht so übel.

Das 55fache, das bedeutet zum Beispiel, dass eine 100-Quadratmeter-Wohnung mit einer Nettokaltmiete von 1000 Euro für einen Kaufpreis von 660.000 Euro angeboten wird. Ein derartig erhitzter Markt ist ein guter Anlass, noch einmal ein paar Grundregeln des Immobilienkaufs zu erklären.

Das Haus am See

In beiden Varianten haben Käufer meist das Geld nicht komplett auf der hohen Kante. Sie müssen einen Kredit aufnehmen und dafür Zinsen zahlen. Die Zinsen werden umso niedriger, je kleiner der Kredit im Vergleich zum Preis der Immobilie ist und je schneller sie den Kredit zurückzahlen können.

Wichtig ist, erst einmal realistisch zu prüfen, wie viel Immobilie ich mir eigentlich leisten kann und will - meistens mit der Vorgabe, mit Eintritt der Rente auch wieder schuldenfrei zu sein. Beim passenden Finanzierungskonzept helfen Kreditvermittler wie Dr. Klein, Interhyp, Enderlein und der Vergleich mit dem Angebot der Hausbank.

Die unvernünftigste Variante der Finanzierung ist ein hoher Kredit für das Haus mit einer niedrigen Tilgung und der Ungewissheit, ob man den Kaufpreis beim Verkauf jemals wieder wird erzielen können. Startet man den Kredit mit nur zwei Prozent Tilgung, wie es die meisten Banken heute akzeptieren, braucht man gut 37 Jahre bis zur letzten Rate.

Das gilt auch für den Käufer mit dem "Haus am See". Nehmen wir an, er hat ordentlich etwas zur Seite gelegt oder geerbt und verfügt über 260.000 Euro Eigenkapital. Dann wird er für den Kauf des Hauses immer noch rund 500.000 Euro Kredit brauchen. Zu den 660.000 Euro Kaufpreis kommen nämlich noch die Maklerkosten von rund sieben Prozent, Grunderwerbsteuer von sechs Prozent und die Gebühren für Notar und Grundbucheintrag: fast 100.000 Euro für heiße Luft und ein paar Stunden Arbeit!

Für die 500.000 Euro Kredit zahlt der Käufer 1,5 Prozent Zinsen und startet mit zwei Prozent Tilgung. Die monatliche Belastung für den Kredit liegt bei 1458 Euro. Nach zehn Jahren Ratenzahlung von insgesamt 175.000 Euro liegt die Restschuld immer noch bei 392.000 Euro. Wer kann, sollte also schneller tilgen.

Die Welt in zehn Jahren birgt Überraschungen

Denn nach den ersten zehn Jahren können böse Überraschungen auftreten. Die Zinsbindung läuft aus, und die Zinsen sind vielleicht nicht mehr so ungewöhnlich niedrig wie heute.

Liegen die Zinsen dann bei in der Vergangenheit sehr üblichen fünf Prozent, ändert sich die Rechnung völlig. Will der Hausinvestor seinen Zeitplan bis zur Rente einhalten (37 Jahre), muss er plötzlich rund 750 Euro mehr im Monat zahlen. Das ist mehr als die Hälfte mehr, und es stellt sich die Frage, ob er das noch zahlen kann.

Und es kommt noch schlimmer: Unabhängig von der Veränderung am Immobilienmarkt kann durch die höheren Zinsen der erzielbare Kaufpreis für das Haus dramatisch schrumpfen. Denn dadurch ist es für neue Interessenten teurer geworden, die rund 760.000 Euro, die der Hausbesitzer mindestens wieder reinbekommen möchte, durch einen Kredit zu finanzieren.

Ist das nur mein Haus am See und habe ich genug Geld, dann ist das kein Problem. Mein Hobby halt.

Schwieriges Investment

Ernster wird der Fall, wenn ich das Haus als Geldanlage betrachte.

Nehmen wir an, der neue Anleger wäre in derselben Situation wie ich als Hausbesitzer beim Kauf zehn Jahre zuvor. Er könnte 1458 Euro im Monat bezahlen und wollte den Kredit auf 37 Jahre finanzieren. Dafür bekommt er bei 5 Prozent Zinsen nur noch eine Kreditsumme von knapp 300.000 Euro. Wenn er auch 260.000 Euro Eigenkapital hat, kann er nach Abzug der Kaufkosten nur noch 480.000 Euro bezahlen. Denn mit den dann fälligen knapp 80.000 Euro Nebenkosten ist sein Finanzierungsspielraum von 560.000 Euro ausgeschöpft.

Die ernüchternde Bilanz lautet also: Ich bekomme unter den gleichen Bedingungen 280.000 Euro weniger, als ich selbst mit allem Drum und Dran bezahlt habe. Wenn man die Lage der Immobilie gut gewählt hat, steht vielleicht ein Wertzuwachs dagegen. Aber die Rechnung zeigt, wie groß dieser sein müsste, wenn die Zinsen erst wieder anziehen.

Die Quintessenz: Wer Immobilien als Geldanlage nutzen will, sollte

Die Freundin hat übrigens eine andere Immobilie in Berlin gekauft: zum 25fachen der Jahresnettokaltmiete. Die 15 Jahresnettokaltmieten, die vor zehn Jahren üblich waren, hat auch sie nicht erreicht.


Zum Autor

Haftpflicht, Rente, Zahnersatz

insgesamt 136 Beiträge
Hank-the-Voice 14.05.2016
1. Wehe wenn die Zinsen anziehen....
dann wird die Blase platzen. Es war noch nie schlau in das zu Investieren, in das derzeit alle investieren. Beispiele aus der Vergangenheit gibt es genug.
dann wird die Blase platzen. Es war noch nie schlau in das zu Investieren, in das derzeit alle investieren. Beispiele aus der Vergangenheit gibt es genug.
traiano 14.05.2016
2. haus als geldanlage
man sollte anreize zum kauf von eigentum geben und nicht umgekehrt so niedrige zinsen wird es nie wieder geben wer zahlt denn 6% maklergebühr welche alternative bleibt denn?? wer hat denn in 10 jahren mehr als 1500 € rente [...]
man sollte anreize zum kauf von eigentum geben und nicht umgekehrt so niedrige zinsen wird es nie wieder geben wer zahlt denn 6% maklergebühr welche alternative bleibt denn?? wer hat denn in 10 jahren mehr als 1500 € rente und davon soll man in münchen die miete bezahlen wohneigentum ist ein muss und kein luxus deutschland hat weltweit die fast niedrigste eigentumsrate
loffenauer 14.05.2016
3. ... ein Paar wichtige Punkte vergessen ..
1. Man sollte den historischen Durchschnittszins kennen. Schon Jane Austen sprach von 4% Rendite einer Anlage, Kreditzinsen sind eher bei eher nahe 5%... Delta zum angebotenen Zins der Bank (heute ca. 1,5%) sollte zur Tilgung [...]
1. Man sollte den historischen Durchschnittszins kennen. Schon Jane Austen sprach von 4% Rendite einer Anlage, Kreditzinsen sind eher bei eher nahe 5%... Delta zum angebotenen Zins der Bank (heute ca. 1,5%) sollte zur Tilgung genutzt werden. So, dass nach 10 Jahren, wenn die Zinsen vielleicht wieder gestiegen sind, man immernoch die 2% tilgen kann, die notwendig sind, um als Rentner dann Schuldenfrei zu sein. 2. Man sollte gleich >10 Jahre Zinsbindung machen, nur dann kommt man nach deutschem Recht bei gültigen Verträgen auch raus aus dem Vertrag ohne Vertragsstrafe. Dies gilt auch beim Verkauf der Immobilie wegen persönlicher (Scheidung...) oder beruflicher (Umzug wegen Job) Gründe. 3. Man sollte die finanziellen Spielräume möglicher Käufer kennen. Bei einem durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von etwas mehr als 2000 Euro in Berlin würde ich den genannten Preis in Kreuzberg nur bezahlen, wenn das eine absolute Spitzenimmobilie ist, die ich auch wieder an das 1% der Bevölkerung verkaufen kann. Sonst ist der Verlust vorprogrammiert. Und ... die Bank interessiert sich für die Dummheit ihrer Kunden sicherlich nicht. Eine Privatinsolvenz ist - dank Lobbyeinfluss - der letzte Teil deutschen Rechts, in dem Sippenhaft gilt. Geben Sie also auch Rat an Ihre Eltern und Kinder weiter.
El pato clavado 14.05.2016
4. Wie oft denn noch ?
Diese Binsenweisheiten zum Wohneigentum langweilen. Es gibt nur eine Regel: wer sich auf Wohneigentum einlässt,sollte sehr gut bei Kasse sein und einen guten Rechtsbeistand haben
Diese Binsenweisheiten zum Wohneigentum langweilen. Es gibt nur eine Regel: wer sich auf Wohneigentum einlässt,sollte sehr gut bei Kasse sein und einen guten Rechtsbeistand haben
cosifantutte 14.05.2016
5. war und bin für Variante 1
das eigene Heim wollte ich eigentlich schon immer als Eigentümer selbst besitzen. Das kann man sich aussuchen, wie man es braucht und muß nicht befürchten, rausgeschmissen zu werden. Selbst die vermietete Wohnung habe ich so [...]
das eigene Heim wollte ich eigentlich schon immer als Eigentümer selbst besitzen. Das kann man sich aussuchen, wie man es braucht und muß nicht befürchten, rausgeschmissen zu werden. Selbst die vermietete Wohnung habe ich so ausgesucht: wollte ich da selbst drin wohnen? Immobilien sind halt ein relativ sicheres Investment, Werterhalt oder Steigerung können nur ein angenehmer Nebeneffekt sein.

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