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Wirtschaft

Geplantes Volksbegehren in Berlin

Was würde die Enteignung von Immobilienkonzernen bringen?

Die Bürgerinitiative "Deutsche Wohnen enteignen" startet in Berlin ein Experiment. Ziel ist es, Großvermieter zu enteignen. Ein Segen aus Sicht der Befürworter - aber eine Katastrophe, warnen die Kritiker.

Felipe Trueba/EPA-EFE/REX

Protest-Banner an Berliner Häusern

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Samstag, 06.04.2019   13:41 Uhr

In Berlin beginnt an diesem Wochenende der Countdown für die möglicherweise größte politische Umwälzung, die die Stadt seit dem Fall der Mauer erlebt hat. Eine Bürgerinitiative namens "Deutsche Wohnen enteignen" will die erste Unterschriftensammlung starten, die zu einem Volksbegehren führen soll. Ihr Ziel ist es, wie der Name schon andeutet, die Immobilien von Großvermietern in Berlin zu verstaatlichen. Betroffen sein sollen Unternehmen, die mehr als 3000 Mietwohnungen besitzen. Insgesamt geht es um mehr als 200.000 Wohnungen.

Die Initiative sorgte bereits für heftige Verwerfungen in der Stadt. Die einen halten die Idee mit Hinweis auf die in Artikel 14 des Grundgesetzes festgelegte Eigentumsgarantie für abenteuerlich - die anderen verwiesen auf die Möglichkeit der Enteignung, wenn dies dem Wohl der Allgemeinheit dient. Und der Riss geht quer durch die Milieus, weit über die Parteigrenzen hinweg. Im Januar noch erklärten 54 Prozent der Berlinerinnen und Berliner in einer Umfrage, dass sie eine Enteignung der großen Wohnungsgesellschaften grundsätzlich befürworten.

Schon einmal, im Jahr 2014, nahmen die Berliner Einfluss auf die städtische Wohnungspolitik, als es um die Bebauung von Randbereichen des stillgelegten Flughafens Tempelhof ging. 4700 Wohnungen sollten damals entstehen, ebenso Gewerbeflächen sowie ein Neubau für die Zentral- und Landesbibliothek. Doch die knapp 800.000 Wähler entschieden sich dagegen. Das Votum beeindruckte Linke, SPD und Grüne so sehr, dass sie 2016 in den Koalitionsverhandlungen auch gleich die Pläne für den Bau von 5000 Wohnungen im Norden von Berlin auf Eis legten. Die Bürger der Stadt wissen also, was sie tun müssen, um Entscheidungen in ihrem Sinne herbeizuführen.

Jetzt sind es die Befürworter der Enteignung, die heftig Stimmung machen. Sie und die Gegner stehen sich einander nahezu unversöhnlich gegenüber. Doch wie sieht die Sachlage aus? Wäre eine Enteignung rechtlich möglich? Und was wären die Folgen? Für Mieter, für Eigentümer - und für die Stadt?

Liefert das Grundgesetz einen Freibrief für Enteignungen?

Zunächst einmal stellt Artikel 14 grundsätzlich fest, dass das Eigentum geschützt ist. Er stellt den Eigentümern allerdings nicht frei, damit zu machen, was sie wollen. Gesetze dürfen zum Beispiel Fahrverbote für Autos enthalten oder sogar den Besitz von Hunden an Auflagen knüpfen. Schon gar nicht gilt die uneingeschränkte Verfügungsgewalt für Grund und Boden, dessen Nutzung noch einmal genauer in Artikel 15 geregelt ist. Hauseigentümer sind Regeln unterworfen, sei es durch die Bauvorschriften oder durch Schutzgesetze für Mieter.

Laut Artikel 14, Satz 3 sind auch Enteignungen möglich, wenn dies dem Wohl der Allgemeinheit dient. Doch ein solcher Eingriff in die Grundrechte wiegt schwer und ist deswegen an Bedingungen geknüpft. So muss die Enteignung geeignet sein, um das angestrebte Ziel zu erreichen - und es muss sichergestellt sein, dass eine so drastische Maßnahme überhaupt notwendig ist.

DPA

Aufruf zur Demonstration an der Karl-Marx-Allee in Berlin

Die Befürworter verweisen auf Beispiele, in denen ein Haus oder Feld einem Gleis oder einer Straße weichen musste. Außerdem gehört Wohnen ihrer Auffassung nach zu den essenziellen Grundbedürfnissen, die nicht den Kräften des freien Marktes unterworfen werden dürfen. Ihrer Überzeugung nach ist nur eine Wohnungsgesellschaft in öffentlicher Hand geeignet, günstige Mieten zu garantieren. Die Großvermieter dagegen seien nur auf Rendite aus und würden deshalb das Mietniveau in der Stadt insgesamt nach oben treiben. Auf Basis dieser Erwägungen kam auch der Verfassungsrechtler Reiner Geulen in einem Gutachten für den Berliner Senat Anfang des Jahres zu dem Schluss, dass ein Enteignungsgesetz rechtlich zulässig sei.

Die Gegner bezweifeln jedoch, dass damit der Anstieg der Mieten gebremst werden kann. Die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin sei so groß, dass die Interessenten beinahe jeden Preis zu zahlen bereit seien. Andere wenden ein, dass Wohnen in Berlin im Vergleich zu anderen Metropolen immer noch billig ist (siehe Grafik). Die geringen Zinsen machten es für Besserverdiener überdies attraktiv, Wohneigentum zu erwerben, was wiederum die Preise und am Ende auch die Mieten in die Höhe treibe. Durch die Enteignung entstünde kein zusätzlicher Wohnraum, das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage bliebe also erhalten.

Nicht einmal das Argument, die günstigen Wohnungen der Stadt könnten anschließend die Mieten insgesamt dämpfen, hat in den Augen der Gegner Bestand. Das würde nur gelten, wenn auf dem Mietmarkt in Berlin Bewegung wäre. Doch wer gibt schon freiwillig seine günstige Wohnung auf, wenn bei Neuverträgen drastische Aufschläge zu erwarten sind. Derzeit herrscht nach Auskunft von Immobilienfachleuten auf dem Wohnungsmarkt in Berlin nahezu Stillstand.

Welche Auswirkungen hätte die Enteignung für die Mieter?

Die Mieter der rund 200.000 Wohnungen, die dann in Stadtbesitz übergingen, könnten sich zumindest darauf verlassen, dass ihre Wohnkosten künftig allenfalls in erträglichem Maße steigen würden. Das gilt umso mehr, falls die Initiatoren des Volksbegehrens ihre Vorstellungen durchsetzen, wer künftig bei der neuen Berliner Wohnungsgesellschaft das Sagen hat: Geht es nach ihnen, soll nämlich der 15-köpfige Verwaltungsrat vornehmlich mit Mietern und gewählten Berlinern besetzt sein. Der Senat hätte nur zwei Stimmen.

Anders ausgedrückt: Die Steuerzahler würden zunächst einen Milliardenbetrag an Entschädigung für die bisherigen Wohnungsgesellschaften bezahlen, um anschließend die Verfügungsgewalt an Mieter und Bürgerinitiativen zu übergeben.

Der Verwaltungsrat könnte dann quasi frei entscheiden, eventuelle Überschüsse für den Bau neuer Häuser auszugeben oder die Mieten im Bestand niedrig zu halten. Die Risiken wären abgesichert - schließlich muss die Stadt im Zweifel die Verluste der öffentlich-rechtlichen Gesellschaft tragen.

Auf dem freien Wohnungsmarkt würde sich die Lage hingegen aller Voraussicht nach massiv zuspitzen. Denn Investoren würden die Stadt schon deshalb meiden, weil dem Enteignungsgesetz Jahre der Unsicherheit folgen würden. So viel Zeit bräuchten die Gerichte, um die vielen Streitfälle zu entscheiden, die dem Enteignungsgesetz folgen würden. Das betrifft seine Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz ebenso wie die Höhe der jeweiligen Entschädigung.

Womöglich würde der Mietenanstieg auf dem privaten Markt tatsächlich gedämpft, weil das günstige Niveau der städtischen Wohnungen den Mietspiegel entsprechend beeinflusst. Doch das Kräfteverhältnis zwischen Mietern und Vermietern würde sich insgesamt wohl verändern - zugunsten der Vermieter.

Und was würde sich für die Stadt ändern?

Sollten sich die Befürchtungen der Verstaatlichungskritiker bewahrheiten, dann dürfte es schwieriger werden, Investoren in die Stadt zu locken. Einzelne Immobilienunternehmen - auch gemeinnützige - stellen Entscheidungen für Projekte bereits zurück, wenn sie damit die Grenze von 3000 Wohnungen überschreiten würden, die die künftige rote Linie für Enteignungen darstellen soll.

Aber auch für andere Branchen würde Berlin weniger attraktiv. Denn ein blockierter Wohnungsmarkt hielte auch Arbeitskräfte davon ab, in die Stadt zu ziehen. Viel akuter noch wäre das finanzielle Problem: Berlin müsste zumindest einen Teil der Entschädigungen selbst aus dem Haushalt aufbringen, wenn sich der Schuldendienst für Kredite und die Mieteinnahmen in der Zukunft einigermaßen die Waage halten sollen.

Eben ganz so, wie jeder private Wohnungskäufer auch. Nur ist die Stadt bereits hoch verschuldet - und Ratingagenturen haben angedroht, die Bonität im Ernstfall kritisch zu hinterfragen, was die Zinslast für Berlin noch einmal in die Höhe treiben würde.

Das Geld würde nicht nur für die notwendigen Investitionen in Schulen und Kitas fehlen, sondern auch für neuen Wohnraum. Experten rechnen vor, dass die Stadt für Neubauten in vergleichbarer Qualität auf eigenen Grundstücken pro Quadratmeter nur ein Drittel des Betrags aufwenden müsste, der für den "Ankauf" der Immobilien der Großvermieter fällig wäre.

Noch besser wäre aus Sicht der Fachleute eine gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft. Als Vorbild gilt Wien, wo seit 2004 ausschließlich dem Gemeinwohl verpflichtete Unternehmen den Zuschlag für Bauten auf städtischen Grund bekommen. Das hat dazu geführt, dass rund 250.000 Neuwiener eine Wohnung für eine reelle Miete finden konnten, obwohl sich die Zahl der städtischen Wohnungen seit 15 Jahren kaum verändert hat.

insgesamt 127 Beiträge
Dracul91 06.04.2019
1. Bringt nichts
Was soll das bringen? Wird kein neuer Wohnraum geschaffen. Die Wohnungen werden trotzdem an die Besserverdiener vergeben, da höhere Zahlsicherheit. Nur müssen die dann eventuell weniger Miete bezahlen.
Was soll das bringen? Wird kein neuer Wohnraum geschaffen. Die Wohnungen werden trotzdem an die Besserverdiener vergeben, da höhere Zahlsicherheit. Nur müssen die dann eventuell weniger Miete bezahlen.
icebeer 06.04.2019
2. es wird höchste Zeit
Wer nicht hören will muss fühlen... Die Gier muss zum Wohle der Allgemeinheit mit allen legitimen Mitteln bekämpft werden. Eigentum verpflichtet - nicht nur zur Gewinnmaximierung!
Wer nicht hören will muss fühlen... Die Gier muss zum Wohle der Allgemeinheit mit allen legitimen Mitteln bekämpft werden. Eigentum verpflichtet - nicht nur zur Gewinnmaximierung!
max-mustermann 06.04.2019
3.
Wie schon im Artikel geschrieben steht wäre es sinnvoller das Geld das für Enteignungen als Entschädigungen zu zahlen wäre für den Neubau von Sozialwohnungen zu nutzen. Aber wir können natürlich auch enteignen damit [...]
Wie schon im Artikel geschrieben steht wäre es sinnvoller das Geld das für Enteignungen als Entschädigungen zu zahlen wäre für den Neubau von Sozialwohnungen zu nutzen. Aber wir können natürlich auch enteignen damit jegliche Zukünftige Investition in den Wohnungsbau in Berlin im Keim ersticken und die Wohnungsnot wird zukünftig noch gravierender werden als si jetzt schon ist.
2undvierzig 06.04.2019
4. Ein Witz - Leben über die Verhältnisse!
"Auch jemand mit 5000 Euro im Monat muss sich in Berlin fragen, wie lange er sich die Miete noch leisten kann" Sinnvollerweise sagt man 1/3 Miete, 1/3 Rücklagen/Sparen, 1/3 Leben. Bei 5.000€/Monat sind das 1.667€ [...]
"Auch jemand mit 5000 Euro im Monat muss sich in Berlin fragen, wie lange er sich die Miete noch leisten kann" Sinnvollerweise sagt man 1/3 Miete, 1/3 Rücklagen/Sparen, 1/3 Leben. Bei 5.000€/Monat sind das 1.667€ bei einer Miete von 10€ (Siehe oben) sind das warm ca. 15€ - dafür kann man satte 110m² mieten - Wo bitte ist das Problem?
der_rookie 06.04.2019
5. Hm
Zwei Fragen: Wenn danach der Senat gar nichts entscheiden kann was mit den Wohnungen passiert (sondern die Mieter), ist das dann überhaupt staatliche Enteignung oder Enteignung zum Nutzen Privater? Welcher Investor würde [...]
Zwei Fragen: Wenn danach der Senat gar nichts entscheiden kann was mit den Wohnungen passiert (sondern die Mieter), ist das dann überhaupt staatliche Enteignung oder Enteignung zum Nutzen Privater? Welcher Investor würde glauben dass eine einmal gesetzte Schwelle bleibt? Dann werden auch alle Investoren die bereits 99 Wohnungen haben keine Nummer 100 mehr bauen. Hat mal jemand über den Tellerrand von Berlin gesehen und geprüft wie solche Verstaatlichungsprogramme von Wohnungen in anderen Städten gewirkt haben?

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