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Wirtschaft

BGH-Prozess zu Eigenbedarfskündigungen

Junge Familie und kranke Seniorin kämpfen um Wohnung

Bei Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise wenig Chancen. Es sei denn, es ist ein Härtefall. Muss eine demente Berliner Seniorin für eine junge Familie die Wohnung räumen? Das höchste deutsche Zivilgericht soll entscheiden.

DPA

Wohnhäuser in Berlin

Mittwoch, 17.04.2019   16:14 Uhr

Sie ist 80 Jahre alt, dement und lebt seit 45 Jahren in einer Berliner Dreizimmerwohnung zusammen mit ihren beiden erwachsenen Söhnen. Nun soll die Frau raus aus ihrer Wohnung. Jedenfalls wenn es nach dem Willen des Vermieters geht. Er braucht die Wohnung für sich und seine junge Familie, derzeit leben sie zu viert auf 60 Quadratmetern. Deshalb hat sich die Familie kürzlich die Wohnung gekauft und pocht darauf, dass die ältere Dame und ihre Söhne ausziehen.

Es ist die Wohnungsnot in Deutschland, die solche Streitfälle um Wohnraum entstehen lässt. Vielerorts beschweren sich Mieterschutzbünde über zunehmende Eigenbedarfskündigungen. Einerseits weil Vermieter selbst dringend Wohnraum für sich oder ihre näheren Familienangehörigen brauchen, andererseits auch, weil sie die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu einem höheren Preis weitervermieten wollen, um höhere Einnahmen zu erzielen.

Den Fall der an Demenz erkrankten Frau nimmt nun der Bundesgerichtshof (BGH) zum Anlass, um die sogenannte Härtefall-Klausel bei Eigenbedarfskündigungen zu überprüfen. Die Frage ist, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter einer Eigenbedarfskündigung wegen eines Härtefalls widersprechen kann. Letztendlich geht es auch darum zu beurteilen, wo die Not größer ist.

Grundsätzlich sind Eigenbedarfskündigungen in Deutschland erlaubt und möglich. Vermieter können dem Mieter kündigen, wenn sie die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige ihres Haushalts benötigen. Dazu zählen Kinder, Eltern und Großeltern, aber auch eingetragene Lebenspartner, Haushaltshilfen oder Hausmeister. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren.

Doch wann ist das der Fall?

Der Streit um die Wohnung der dementen Frau war bereits zwei Mal vor Berliner Gerichten ausgetragen worden. Das Landgericht hatte etwa den Eigenbedarf bestätigt. Aus Härtegründen darf die Seniorin aber in der Wohnung bleiben, weil bei einer Räumung mit der "Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes" zu rechnen sei. Hinzu kommt, dass Ersatzwohnraum zu einer bezahlbaren Miete im Quartier wegen der "gerichtsbekannten Wohnungsnot" kaum zu finden sei. Gegen dieses Urteil legte der Familienvater Revision vor dem BGH ein.

Angesichts dieser Not und immer mehr älteren Mietern bereitet die Härteklausel Gerichten zunehmend Probleme. Der Deutsche Mieterbund geht von 80.000 Eigenbedarfskündigungen im Jahr aus - die meisten von ihnen gingen vor Gericht glatt durch.

Der BGH sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle schematisch und "nicht in gebotener Tiefe" gelöst werden. In dem Berliner Fall vermissten die höchsten deutschen Zivilrichter eine gründliche Prüfung. Welche Verschlechterung durch einen Umzug für einen Mieter konkret zu befürchten sei, müsse notfalls ein Gutachter klären. Sein Urteil will der BGH am 22. Mai verkünden.

Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund (DMB), erhofft sich dann ein Grundsatzurteil. "Kriterien wie hohes Alter und Krankheit müssen grundsätzlich schwerer wiegen als Vermieterinteressen", sagt er.

Bei schwerer Krankheit und Demenz haben Mieter auch aus Sicht von Beate Heilmann, Wohnrechtsexpertin beim Deutschen Anwaltverein, gute Karten. Dies bedeutet aber für sie nicht, dass Alt immer Jung sticht: "Wenn ein 65-Jähriger drei Mal die Woche schwimmen und Sport treiben kann, kann er auch umziehen."

Das sieht der BGH offenbar ähnlich: "Es gibt auch 80-jährige Marathonläufer", so die Vorsitzende Richterin Karin Milger bei der mündlichen BGH-Verhandlung an diesem Mittwoch. Aber, so betont sie, es gibt ebenso Menschen, denen es schon mit Anfang 60 schlecht geht.

hej/dpa

insgesamt 163 Beiträge
gigi76 17.04.2019
1. eigentlicher klarer Fall
Der Mieterin ist für sich allein betrachtet eine kleine Wohnung zuzumuten. Insofern spricht nichts gegen einen Umzug.
Der Mieterin ist für sich allein betrachtet eine kleine Wohnung zuzumuten. Insofern spricht nichts gegen einen Umzug.
viwaldi 17.04.2019
2. Kein informativer Artikel
Man erfährt nichts über die Größe der Wohnung. Wenn zwei erwachsene Söhne mit drin wohnen, scheint die ja nicht gar zu klein zu sein. Wieso wohnen Söhne mit +/- 50 Jahren noch bei Muttern? Dir Größe der Wohnung dürfte [...]
Man erfährt nichts über die Größe der Wohnung. Wenn zwei erwachsene Söhne mit drin wohnen, scheint die ja nicht gar zu klein zu sein. Wieso wohnen Söhne mit +/- 50 Jahren noch bei Muttern? Dir Größe der Wohnung dürfte durchaus Rechtsreferendarinnen sein. Kann z. B. eine alte Dame 180qm belegen, wenn eine Familie mit zwei Kindern vor der Tür stehen soll? Und den erwachsenen Söhnen dürfte ein Umzug auch für ihre charakterliche Reifung vielleicht ganz gut tun. Dann können die ihre Mutter ja gleich mitnehmen, wenn die Liebe so groß sein sollte.
blue_surfer77 17.04.2019
3.
Bisher greift die härtefallklausel praktisch nie und ist damit ein schlechter scherz im gesetz. Und "Eigenbedarf" wird von Vermietern systematisch missbraucht. Sage ich, der Mieter und gleichzeitig Vermieter ist.
Bisher greift die härtefallklausel praktisch nie und ist damit ein schlechter scherz im gesetz. Und "Eigenbedarf" wird von Vermietern systematisch missbraucht. Sage ich, der Mieter und gleichzeitig Vermieter ist.
bluebill 17.04.2019
4. Das geht schon lange so
Ich selbst wurde vor 4 jahren auch Opfer einer solchen Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter, ein schwäbischer Patriarch mit viel Vermögen, wollte mich los werden, weil ich mir weder gefälschte Nebenkostenabrechnungen noch [...]
Ich selbst wurde vor 4 jahren auch Opfer einer solchen Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter, ein schwäbischer Patriarch mit viel Vermögen, wollte mich los werden, weil ich mir weder gefälschte Nebenkostenabrechnungen noch unzumutbare Belästigungen durch Baulärm gefallen ließ. Dafür wurde als Bedarf konstruiert, dass der Sohn (Mitte 20), der im hohen Norden studierte, plötzlich ins Schwabenland zu seinem Papa ziehen musste. Wobei in der Villa des Vermieters leider kein Platz für ihn war, da in dem entsprechenden Flügel inzwischen die Haushälterin wohnte. Die kurz vorher freigewordene Erdgeschosswohnung im selben Haus hätte der arme Kerl nicht nehmen können, da er sich so vor Einbrechern fürchtete. Auch eine weitere Wohnung war frei geworden und neu vermietet - da wurde dann behauptet, der Mietvertrag sei bereits lange vorher abgeschlossen worden. Vermutlich wurde die Mieterin so unter Druck gesetzt, dass sie einen rückdatierten Vertrag unterschreiben musste. - Im Ballungsraum Stuttgart gab es bereits damals keine bezahlbare, vergleichbare Wohnung, wo ich hätte hinziehen können. - Beim sog. Gütetermin vor Gericht wurde mir von allen Seiten, auch von meinem Anwalt, nahe gelegt, ich solle auf einen Vergleich eingehen. Ich hätte keine Chance, gegen den Eigenbedarf anzukommen. Ich erhielt eine kleine Trostzahlung vom Vermieter, hatte aber zehnmal so hohe Kosten und Folgen, da ich sehr weit wegziehen musste und danach über 100 km Arbeitsweg hatte. - Tja... im Schwabenland tickt auch die Justiz etwas anders als anderswo. Aber inzwischen hat sich diese Methode offenbar flächendeckend durchgesetzt. Die Gerichte stehen fast immer auf der Seite der Vermieter - bis jetzt zumindest. Psychologisch fast verständlich: Da ein Amtsrichter gewöhnlich eher zu den Immobilienbesitzern zählt als zur Mieterfraktion, wird er intuitiv "seinesgleichen" als rechtschaffen wahrnehmen und die aufsässigen Mieter als Störfaktoren. Deren Interessen sind für ihn untergeordnet unter die Besitzinteressen. - Es wird Zeit, dass das aufhört. Wer eine Immobilie kauft und vermietet, kann eben nicht jederzeit nach Lust und Laune selber drin wohnen. Und die Argumente für den Eigenbedarf müssen immer abgewogen werden gegen das Interesse der Mieter. Nur damit das Fräulein Tochter es bequemer zur Uni hat oder der Herr Sohn in seiner Wunschlage residieren kann, müssen andere Menschen nicht ihre Existenz aufs Spiel setzen, ihr Umfeld verlassen oder mit 90 nochmal umziehen.
letztes_wort 17.04.2019
5. Dann ist wohl zu günstig vermietet worden...
Die Argumentation höre ich nicht zum ersten Mal. Wenn man als Vermieter den Wucher nicht mitmacht, der von manchen anderen Vermietern betrieben wird, hat man dann das Problem, dass man einen Mieter genau aus dem Grund nicht [...]
Die Argumentation höre ich nicht zum ersten Mal. Wenn man als Vermieter den Wucher nicht mitmacht, der von manchen anderen Vermietern betrieben wird, hat man dann das Problem, dass man einen Mieter genau aus dem Grund nicht kündigen kann. Zum Glück bin ich kein Vermieter. Bei der Rechtslage hier in Deutschland ist man der Gekniffene.

Kleine Typologie der Makler

Kleine Typologie der Makler
Jeder Großstädter kennt zahlreiche Geschichten über abenteuerliche Wohnungsvermittlungen. Makler spielen dabei fast immer eine Rolle. Eine vollkommen unrepräsentative Umfrage in der Redaktion von SPIEGEL ONLINE hat ein paar dieser Geschichten ans Tageslicht gebracht - subjektive, selbst erlebte Einzelfälle allesamt.
Der Abwesende
Wir wussten über Freunde von einer leerstehenden Wohnung. Wir riefen den Makler an, der uns sagte: "Sie können sich die Wohnung jederzeit ansehen - da sind derzeit Handwerker drin." Das taten wir und teilten dem Makler mit, dass wir die Wohnung gerne nehmen würden. Zwei Tage später durften wir den Vertrag unterzeichnen - die beiden Gläser Mineralwasser im Maklerbüro kosteten uns sozusagen zwei Monatsmieten. Plus Mehrwertsteuer.
Der Marktwirtschaftler
Eine Freundin hatte ihre Wohnung gekündigt, ich habe mich bei dem Vermieter gemeldet und Interesse bekundet. Er war einverstanden, hatte aber bereits einen Makler eingeschaltet. Es folgte ein Treffen mit dem Makler in der Wohnung, wozu er ein kurzes Exposé mitbrachte - das war alles. Ich bekam die Wohnung - und eine Rechnung in Höhe von rund 1200 Euro. Auf die Bitte, mit dem Preis herunterzugehen, da er schließlich keine Arbeit mit der Wohnung gehabt hätte, antwortete der Makler: "Aber ich kann Ihnen doch kein Geld schenken. Es gibt noch viele Andere da draußen, die diese Wohnung gern hätten."
Die Sippe
Wir mussten vor dem Einzug unterschreiben, dass wir wissen, dass die Maklerin die Ehefrau des Hausbesitzers ist. Was wir später herausgefunden haben: Vater und Sohn haben den Immobilienbesitz gemanagt, Mutter und Tochter makelten - so bleibt das Geld garantiert in der Familie. Gezahlt haben wir natürlich trotzdem.
Die Satten
Vor vielen Jahren hatte ich auf der Suche nach einer Mietwohnung notgedrungen die Hilfe eines Maklers gesucht. Als ich mich vor kurzem wieder auf die Wohnungssuche machte, habe ich 14 Makler durchtelefoniert - keiner von denen führte überhaupt noch Wohnungsrecherchen durch. Die lachten nur über meine Nachfrage: "Recherche? Nee, das machen wir schon lange nicht mehr. Das sind ja viel zu viele, die suchen."
Die Konkurrenten
Nicht nur die Makler sind zuweilen ärgerlich, sondern auch jene Interessenten, die dem Makler einen Wink mit dem Zaunpfahl geben, um zu zeigen, wie solvent sie sind. Beispiel: Bei einer Besichtigung sagte ein Interessent zum Makler: "Ach, und sagen sie mal: Die Miete bezahlt man hier wirklich monatlich? Also, ich könnte ihnen auch gerne gleich das Geld für das ganze Jahr geben!"
Die Kreative
Ich habe mich damals riesig gefreut, als ich meine Wohnung ohne Makler gefunden hatte. Dann wollte allerdings die Hausverwalterin auf einmal eine dubiose "Vertragsausfertigungsgebühr" von 200 Euro. Das ist zwar gesetzlich nicht zulässig, wird aber trotzdem gemacht - und vermutlich immer gezahlt.
Die Steuersparerin
Meine Maklerin hat mir beim Einzug angeboten, ihr statt der regulären Maklercourtage von 1400 Euro nur 1000 Euro zu geben - schwarz und unter der Hand. Sie sparte damit die Steuer, ich 400 Euro. Ich konnte damals jeden Euro gut gebrauchen und habe das Angebot angenommen.

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