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Wirtschaft

Mietspiegel-Auswertung

So teuer ist Wohnen in Deutschland

Hohe Mietpreise machen Großstädte für viele Menschen unbezahlbar, doch auch im Umland wird es teurer. Laut einer neuen Mietspiegel-Auswertung für 350 Städte steht erstmals seit 20 Jahren nicht mehr München ganz oben.

imago/Joko
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Mittwoch, 20.02.2019   09:04 Uhr

Teuer, teurer, München - diese Erfahrung haben in den vergangenen Jahrzehnten all jene gemacht, die in der bayerischen Landeshauptstadt eine Wohnung gesucht haben. War es schon in den Neunzigerjahren nicht billig, in München zu leben, haben sich die Mieten im Zuge des Immobilienbooms der vergangenen zehn Jahre noch einmal drastisch erhöht. In den angesagten Vierteln der Innenstadt finden Normalverdiener kaum mehr eine für sie bezahlbare Bleibe.

Wie überreizt der Münchner Immobilienmarkt mittlerweile ist, lässt sich auch daran ablesen, wie stark die Preise im Umland steigen. Das Forschungsunternehmen F+B hat für seinen sogenannten Mietspiegelindex 2018 die offiziellen Mietspiegel von 350 deutschen Städten ausgewertet - und kommt zu einem überraschenden Ergebnis: Erstmals seit 1998 steht München beim Mietniveau nicht mehr ganz oben. Es wird abgelöst durch einen Vorort: die 22.000-Einwohner-Gemeinde Karlsfeld im Landkreis Dachau, direkt vor den Toren der bayerischen Landeshauptstadt.

Im Video: Mietwahnsinn in München - 700 Euro für 40 Quadratmeter

Foto: SPIEGEL TV

Mit einer Nettokaltmiete von 10,62 Euro pro Quadratmeter für eine 65 Quadratmeterwohnung in mittlerer Lage und mit mittlerer Ausstattung ist Karlsfeld für Mieter laut Mietspiegelindex die teuerste deutsche Kommune. Mieter zahlen dort 53 Prozent mehr als im deutschen Durchschnitt. Knapp dahinter folgen München mit 10,45 Euro pro Quadratmeter und Stuttgart mit 9,97 Euro.

Das Umland von München und Stuttgart boomt

Unter den Top Ten befinden sich mit Dachau und Germering noch zwei weitere Orte aus dem Münchner Umland und mit Leinfelden-Echterdingen, Ditzingen und Ludwigsburg noch drei weitere aus der Umgebung Stuttgarts. Auch Tübingen auf Platz sechs kann mit rund 40 Kilometer Entfernung noch zum Stuttgarter Einzugsgebiet gezählt werden. Auf den Plätzen 11 (Fellbach), 14 (Leonberg) und 16 (Esslingen am Neckar) folgen drei weitere Stuttgarter Umlandgemeinden. Das spiegelt zum einen die wirtschaftliche Stärke und Anziehungskraft der Region wider, zum anderen aber auch die enorm hohen Mieten in Stuttgart selbst, die viele Menschen dazu bringen, ins Umland auszuweichen.

Die Top 30 der teuersten Städte

Rang Ort Index
1 Karlsfeld 153
2 München 151
3 Stuttgart 144
4 Leinfelden-Echterdingen 144
5 Dachau 139
6 Tübingen 137
7 Germering 137
8 Ditzingen 128
9 Ludwigsburg 128
10 Darmstadt 127
11 Fellbach 127
12 Köln 125
13 Hamburg 125
14 Leonberg 125
15 Wiesbaden 124
16 Esslingen am Neckar 124
17 Konstanz 124
18 Frankfurt am Main 123
19 Düsseldorf 122
20 Norderstedt 121
21 Remseck am Neckar 119
22 Erding 119
23 Reutlingen 116
24 Offenbach am Main 114
25 Ravensburg 114
26 Nürnberg 114
27 Weinstadt 114
28 Bietigheim-Bissingen 114
29 Heidelberg 113
30 Erlangen 113

Ortsübliche Vergleichsmieten 2018 in Prozent des deutschlandweiten Durchschnitts; Quelle: F+B Mietspiegelindex 2018

Mietspiegel werden in den meisten größeren und auch in vielen kleineren Städten erhoben. Sie bilden sowohl Neuvertragsmieten als auch Veränderungen der Bestandsmieten ab und geben deshalb einen guten Eindruck davon, wie viel Mieter in den jeweiligen Städten wirklich zahlen. Die so ermittelte "ortsübliche Vergleichsmiete" wird nicht nur von Vermietern und Investoren, sondern auch vom Gesetzgeber als Anhaltspunkt verwendet, zum Beispiel bei der Mietpreisbremse.

Die Spanne der Mieten, die in den jeweiligen Durchschnittswert einfließen, kann dabei aber sehr groß sein. Gerade dort, wo die Mietpreise in den vergangenen Jahren am schnellsten gestiegen sind, klaffen die Bestandsmieten der Altverträge und die Neuvertragsmieten weit auseinander.

Im Video: Es geht auch anders - der Fair-Mieter von Berlin

Foto: SPIEGEL ONLINE

F+B hat für die Studie die Mietspiegel für 350 deutsche Städte und Gemeinden ab 20.000 Einwohnern ausgewertet. Im Durchschnitt lag der Mietpreis für die Beispielwohnung von 65 Quadratmeter Größe dabei bei 6,92 Euro pro Quadratmeter. Der Mietspiegelindex zeigt, wie stark die einzelnen Städte davon abweichen. Während in Stuttgart die Mieten 44 Prozent über dem Durchschnitt liegen (Indexwert 144), sind es in Nürnberg nur 14 Prozent (Indexwert 114).

Die erste ostdeutsche Stadt folgt auf Platz 76: In Jena liegen die Mieten in etwa auf dem bundesweiten Durchschnittsniveau. In Erfurt oder Dresden liegen sie leicht darunter, in Chemnitz und Leipzig sind die Abstände mit 25 beziehungsweise 28 Prozent schon ziemlich groß. Klicken Sie in der Deutschlandkarte auf die ausgewählten Städte, um zu erfahren, wie hoch die Mieten dort jeweils sind.

Auffällig sind die noch immer relativ günstigen Mieten in Berlin. F+B hat die Hauptstadt in Ost und West geteilt, weil sich die Immobilienmärkte dort historisch teilweise noch stark unterscheiden. Im Westen Berlins liegen die Mieten inzwischen bei 7,27 Euro pro Quadratmeter. im Osten dagegen bei 6,58 Euro. "Gerade in Berlin zeigt sich aufgrund seiner Größe und seines ausdifferenzierten Wohnungsmarkts eine enorme Spannbreite der Mieten, die der bloße Mittelwert naturgemäß nicht wiedergibt", sagt F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner. "Dort sind die Mieten sowohl im Altbau- als auch im Neubausegment weit überdurchschnittlich angestiegen."

Der Trend geht also weiter: In Metropolen wie München, Stuttgart, Berlin oder Hamburg klettern die Mieten stetig - zugleich wird es mittlerweile auch im Umland dieser Städte richtig teuer. Noch stärker als die Mieten steigen nur die Kaufpreise für Immobilien. Wie stark es dort nach oben geht, lesen Sie hier.

insgesamt 172 Beiträge
yabba-dabba-doo 20.02.2019
1. Das Jammern wird kultiviert
"In den angesagten Vierteln der Innenstadt finden Normalverdiener kaum mehr eine für sie bezahlbare Bleibe" Nicht jeder kann in den angesagten Vierteln wohnen. Das sollte doch jedem klar sein. Sonst würden wohl jeder [...]
"In den angesagten Vierteln der Innenstadt finden Normalverdiener kaum mehr eine für sie bezahlbare Bleibe" Nicht jeder kann in den angesagten Vierteln wohnen. Das sollte doch jedem klar sein. Sonst würden wohl jeder dort wohnen. Verstehe diesen Jammersatz gar nicht. "Auffällig sind die noch immer relativ günstigen Mieten in Berlin." Und doch jammern die Berliner immer sehr gerne. Die kann man nicht mehr ernst nehmen. Die Probleme die Berlin hat, möchten andere Städte gerne haben.
Nordstadtbewohner 20.02.2019
2. Grassierende Umsonstmentalität
Ich kann an den im Artikel gezeigten Durchschnittsmieten nichts Schlimmes erkennen. Wer in wirtschaftlich prosperierenden Städten wohnen will, der muss auch dafür entsprechend zahlen. Und 10 - 11 Euro pro Quadratmeter sind [...]
Ich kann an den im Artikel gezeigten Durchschnittsmieten nichts Schlimmes erkennen. Wer in wirtschaftlich prosperierenden Städten wohnen will, der muss auch dafür entsprechend zahlen. Und 10 - 11 Euro pro Quadratmeter sind meines Erachtens nicht wirklich viel, da zahle ich für meine (gute) Wohnung deutlich mehr. Außerdem locken hohe Mieten Investoren an, denn so lohnt sich das investieren in neue Wohnungen.
spontanne 20.02.2019
3. Neumiete in München x 2
Wer aktuell eine neue Wohnung in München sucht, zahlt locker mal das Doppelte, nämlich über 20? / qm. Für unsere 80qm Wohnung zahlen wir 1.400 kalt und was Günstigeres ist schier nicht zu bekommen und wenn, dann stehst Du [...]
Wer aktuell eine neue Wohnung in München sucht, zahlt locker mal das Doppelte, nämlich über 20? / qm. Für unsere 80qm Wohnung zahlen wir 1.400 kalt und was Günstigeres ist schier nicht zu bekommen und wenn, dann stehst Du Dir mit 100 anderen Interessenten bei der Besichtigung die Beine in den Bauch. Der Wohnungsmarkt in München und Umland ist total überhitzt und die Stadt steht wegen des Ausweichens ins Umland vor einem Verkehrskollaps.
Deutscher__Michel 20.02.2019
4. 8,5 €/qm in Hamburg? Jaaa nee is klar..
Bei Neuvermietungen kann man in HH ungefähr das doppelte einrechnen.. Fast alle die ich kenne ziehen daher aus ihren Wohnungen nicht aus, da sie sich die neuen Mieten nicht leisten können.
Bei Neuvermietungen kann man in HH ungefähr das doppelte einrechnen.. Fast alle die ich kenne ziehen daher aus ihren Wohnungen nicht aus, da sie sich die neuen Mieten nicht leisten können.
duolin 20.02.2019
5.
Ich weiß, das hilft jetzt niemandem und im Artikel werden nur Durchschnitsswerte angegeben usw. Aber als ich die Zahlen gesehen habe, habe ich als erstes gedacht: "Das ist ja gar nicht mal so teuer!" Ich habe aus [...]
Ich weiß, das hilft jetzt niemandem und im Artikel werden nur Durchschnitsswerte angegeben usw. Aber als ich die Zahlen gesehen habe, habe ich als erstes gedacht: "Das ist ja gar nicht mal so teuer!" Ich habe aus beruflichen Gründen in der letzten Dekade in mehreren Nachbarländern Deutschlands gewohnt und gelebt und auch viele Freunde dort. Selbst außerhalb der größeren Städte sind 8-9 Euro/qm üblich (unter Berücksichtigung der landesüblichen Methoden, die Wohnfläche auszurechnen). Laut Artikel wäre man mit 8,50 in Deutschland schon in der Top-20. Fairerweise muss ich aber sagen, dass das Mietangebot im Ausland viel kleiner ist als in Deutschland, da dort eher gekauft als gemietet wird.

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Kleine Typologie der Makler

Kleine Typologie der Makler
Jeder Großstädter kennt zahlreiche Geschichten über abenteuerliche Wohnungsvermittlungen. Makler spielen dabei fast immer eine Rolle. Eine vollkommen unrepräsentative Umfrage in der Redaktion von SPIEGEL ONLINE hat ein paar dieser Geschichten ans Tageslicht gebracht - subjektive, selbst erlebte Einzelfälle allesamt.
Der Abwesende
Wir wussten über Freunde von einer leerstehenden Wohnung. Wir riefen den Makler an, der uns sagte: "Sie können sich die Wohnung jederzeit ansehen - da sind derzeit Handwerker drin." Das taten wir und teilten dem Makler mit, dass wir die Wohnung gerne nehmen würden. Zwei Tage später durften wir den Vertrag unterzeichnen - die beiden Gläser Mineralwasser im Maklerbüro kosteten uns sozusagen zwei Monatsmieten. Plus Mehrwertsteuer.
Der Marktwirtschaftler
Eine Freundin hatte ihre Wohnung gekündigt, ich habe mich bei dem Vermieter gemeldet und Interesse bekundet. Er war einverstanden, hatte aber bereits einen Makler eingeschaltet. Es folgte ein Treffen mit dem Makler in der Wohnung, wozu er ein kurzes Exposé mitbrachte - das war alles. Ich bekam die Wohnung - und eine Rechnung in Höhe von rund 1200 Euro. Auf die Bitte, mit dem Preis herunterzugehen, da er schließlich keine Arbeit mit der Wohnung gehabt hätte, antwortete der Makler: "Aber ich kann Ihnen doch kein Geld schenken. Es gibt noch viele Andere da draußen, die diese Wohnung gern hätten."
Die Sippe
Wir mussten vor dem Einzug unterschreiben, dass wir wissen, dass die Maklerin die Ehefrau des Hausbesitzers ist. Was wir später herausgefunden haben: Vater und Sohn haben den Immobilienbesitz gemanagt, Mutter und Tochter makelten - so bleibt das Geld garantiert in der Familie. Gezahlt haben wir natürlich trotzdem.
Die Satten
Vor vielen Jahren hatte ich auf der Suche nach einer Mietwohnung notgedrungen die Hilfe eines Maklers gesucht. Als ich mich vor kurzem wieder auf die Wohnungssuche machte, habe ich 14 Makler durchtelefoniert - keiner von denen führte überhaupt noch Wohnungsrecherchen durch. Die lachten nur über meine Nachfrage: "Recherche? Nee, das machen wir schon lange nicht mehr. Das sind ja viel zu viele, die suchen."
Die Konkurrenten
Nicht nur die Makler sind zuweilen ärgerlich, sondern auch jene Interessenten, die dem Makler einen Wink mit dem Zaunpfahl geben, um zu zeigen, wie solvent sie sind. Beispiel: Bei einer Besichtigung sagte ein Interessent zum Makler: "Ach, und sagen sie mal: Die Miete bezahlt man hier wirklich monatlich? Also, ich könnte ihnen auch gerne gleich das Geld für das ganze Jahr geben!"
Die Kreative
Ich habe mich damals riesig gefreut, als ich meine Wohnung ohne Makler gefunden hatte. Dann wollte allerdings die Hausverwalterin auf einmal eine dubiose "Vertragsausfertigungsgebühr" von 200 Euro. Das ist zwar gesetzlich nicht zulässig, wird aber trotzdem gemacht - und vermutlich immer gezahlt.
Die Steuersparerin
Meine Maklerin hat mir beim Einzug angeboten, ihr statt der regulären Maklercourtage von 1400 Euro nur 1000 Euro zu geben - schwarz und unter der Hand. Sie sparte damit die Steuer, ich 400 Euro. Ich konnte damals jeden Euro gut gebrauchen und habe das Angebot angenommen.

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