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Wirtschaft

Neubauförderung

Billiger Wohnraum? So wird das nichts

Die Bundesregierung hat allerlei Versuche gestartet, die Mieten zu begrenzen - mit geringem Erfolg. Im schlimmsten Fall könnten die Grundstückspreise sogar steigen.

DPA

Neubauviertel (in Frankfurt)

Von
Dienstag, 26.04.2016   18:11 Uhr

Deutschland hat zu wenige bezahlbare Wohnungen für zu viele Menschen - zumindest in Großstädten. Die Bundesregierung hat sich schon in ihrem Koalitionsvertrag dazu verpflichtet, gutes und bezahlbares Wohnen zu fördern, sehr erfolgreich ist sie dabei allerdings nicht. Am Donnerstag sollte der Bundestag eine Steuervergünstigung für Neubauten beschließen, jetzt wurde die Abstimmung wegen Differenzen zwischen Union und SPD verschoben.

Die bisherigen Versuche, Wohnungen auch für Normalverdiener erschwinglich zu machen, reichen offenbar nicht aus. Zunächst versuchte die Große Koalition, den Anstieg der Mieten gesetzlich zu bremsen: Städte können jetzt Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent beschränken. Sie beschloss eine Mietpreisbremse, wonach die Miete höchstens zehn Prozent über den ortsüblichen Preisen liegen darf. Und sie verankerte im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung das Bestellerprinzip, wonach der Auftraggeber den Makler bezahlen muss.

An der Lage auf dem Mietmarkt hat das kaum etwas verändert. Die Nachfrage übersteigt vor allem in Großstädten das Angebot immer noch bei Weitem. Das von Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) ins Leben gerufene "Bündnis für bezahlbares Wohnen" soll deshalb dafür sorgen, dass neuer Wohnraum entsteht. 350.000 Wohnungen müssten nach Schätzung des Ministeriums jährlich neu gebaut werden, um den Bedarf zu decken, die Immobilienwirtschaft hält sogar bis zu 500.000 zusätzliche Wohnungen für notwendig.

Mitnahmeeffekt: zwei Milliarden Euro

Weil diese Zahl bei Weitem nicht erreicht wird, hat Hendricks - gemeinsam mit Bauwirtschaft, Bundesländern, Mieterverbänden und Gewerkschaften - eine Wohnungsbau-Offensive gestartet, mit der ein Zehn-Punkte-Programm umgesetzt werden soll. Die meisten Vorschläge liegen seit Jahren auf dem Tisch, neu ist vor allem Punkt vier, der "steuerliche Anreize für mehr bezahlbaren Wohnraum" vorsieht; es ist das Gesetz, über das der Bundestag abstimmen sollte.

Bauherren werden darin Sonderabschreibungen eingeräumt: Wenn sie Wohnungsneubauten mindestens zehn Jahre lang vermieten (nicht verkaufen), dürfen sie in den ersten drei Jahren 35 Prozent der Baukosten absetzen. Die Bedingungen: Die Baugenehmigungen müssen in den Jahren 2016 bis 2018 in einem "angespannten Wohnungsmarkt" erteilt werden und der Bau muss schnell und günstig, also für weniger als 3000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, fertiggestellt werden.

Nach einer Expertenanhörung Anfang der Woche entbrannte ein Streit in der Regierungskoalition. Viele Fachleute merkten an, dass günstiger Wohnraum für Kosten um 1500 Euro je Quadratmeter gebaut werden könne. Es dürfte also zu starken Mitnahmeeffekten kommen - Investoren, die auch ohne Steuerbegünstigung bauen wollen, werden so zusätzlich gefördert. Schätzungen gehen von mehr als zwei Milliarden Euro aus.

Claus Michelsen, Immobilienexperte des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), hält schon den Ansatz für grundfalsch. Solvente Investoren gebe es genug, sagt er, gerade in Zeiten niedriger Zinsen. "Die Obergrenze von 3000 Euro gibt keinen Anreiz dafür, günstig zu bauen", so Michelsen, zumal der Gesetzgeber an die Sonderabschreibung keine Bedingungen knüpfen könne, wie zum Beispiel eine Garantie für geringe Mieten.

Wohnungsbaugenossenschaften sind ausgeschlossen

Michelsen und Vertreter von Städten und Gemeinden plädieren stattdessen für eine Investitionszulage, von der neben Großinvestoren auch öffentliche Unternehmen und private Immobilienbesitzer profitieren, die Gebäude aufstocken und so neuen Wohnraum schaffen. "Die Investitionszulage könnte sogar an eine Mietobergrenze gekoppelt werden", argumentiert DIW-Experte Michelsen.

Ein weiterer Haken: Gerade kommunale oder genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften würden von einer Sonderabschreibung nicht profitieren, weil sie grundsätzlich steuerbefreit sind. Michelsen vermutet deshalb sogar einen gegenteiligen Effekt: "Die Abschreibungsmöglichkeit wird mehr Investoren anziehen, während das Angebot an Bauland gleichbleibt. Die Grundstückspreise dürften also steigen."

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Nachverdichtung: Nachbarhaus statt Innenhof

Tatsächlich sieht die Wohnungsbau-Offensive auch vor, neue Flächen zu erschließen. Ein Mittel, den dringend benötigten Raum in Ballungszentren zu schaffen, ist die Nachverdichtung. Dazu werden vorhandene Gebäude aufgestockt oder erweitert, Baulücken geschlossen, Innenhöfe bebaut, Parkplätze, Gewerbeflächen oder Kleingärten zu Wohnungsbaugrundstücken umgewidmet und ungenutzte Gebäude wie Militärflächen oder Bauhöfe abgerissen und die Flächen neu bebaut. Ein wirkliches Konzept dafür gibt es allerdings bisher nicht, zumal Hendricks als Bundesministerin wenig Einfluss hat: Baurecht ist vor allem Ländersache.

So kann die SPD-Ministerin auch der Immobilienwirtschaft auf diesem Weg nicht entgegenkommen. Die Bauherren klagen schon lange über die vielen Vorschriften, die das Bauen so teuer machten, dass günstige Mieten unerreichbar seien. Zwar sollen die 16 Bundesländer nach Wunsch von Hendricks noch in diesem Jahr einer "vereinfachten Musterbauordnung" zustimmen, sicher ist das allerdings nicht.

insgesamt 141 Beiträge
otto_iii 26.04.2016
1. 523
Die erfolgversprechendste Lösung wäre, die gesetzlich vorgeschriebenen Mindeststandards auf den Stand von vor 15 Jahren zurückzusetzen. Die damals gebauten Wohnungen sind ja durchaus menschenwürdig und sicher. Was in der [...]
Die erfolgversprechendste Lösung wäre, die gesetzlich vorgeschriebenen Mindeststandards auf den Stand von vor 15 Jahren zurückzusetzen. Die damals gebauten Wohnungen sind ja durchaus menschenwürdig und sicher. Was in der Zwischenzeit an Zusatzauflagen insbesondere in den Bereichen Wärmedämmung, Barrierefreiheit, Brandschutz und Schallschutz hinzukam ist vom Aufwand-Nutzen-Verhältnis her unangemessen, jedenfalls dann, wenn die Schaffung preisgünstigen Wohnraums das primäre Ziel ist.
monolithos 26.04.2016
2. Angebot und Nachfrage
Das gibt es doch gar nicht. Da veranlasst die Bundesregierung schon, dass man nur mit der besten Feinstaubplakette in die Städte fahren darf, sorgt durch Unterlassen dafür, dass die Luft dort trotzdem schlecht ist, hat [...]
Das gibt es doch gar nicht. Da veranlasst die Bundesregierung schon, dass man nur mit der besten Feinstaubplakette in die Städte fahren darf, sorgt durch Unterlassen dafür, dass die Luft dort trotzdem schlecht ist, hat erfolgreich das Parkplatzangebot bekämpft, den Lärm jedoch nicht - und trotzdem wollen so viele Menschen in Städten wohnen, dass Vermieter und Investoren jeden Preis nehmen können. Dabei kann man da nur zu Fuß einkaufen und braucht eine Stunde bis zur nächsten Autobahn. Man kennt die Nachbarn kaum und Tiere nur aus dem Fernsehen (abgesehen von Wohnungshunden). Wer zum Geier will seine Kinder in einer Großstadt aufwachsen lassen?
schwerpunkt 26.04.2016
3.
Ich rufe sonst nicht nach der regierung, aber hier ist wirklich eine Dringlichkeit vorhanden. Speziell hier im Raum München ist die Lage fast absurd. Die Menschen finden sicher leichter einen job als in manch anderen gegenden [...]
Ich rufe sonst nicht nach der regierung, aber hier ist wirklich eine Dringlichkeit vorhanden. Speziell hier im Raum München ist die Lage fast absurd. Die Menschen finden sicher leichter einen job als in manch anderen gegenden Deutschlands, verdienen aber nur selten mehr als in anderen Gegenden. Dafür darf man in und um München für eine durchschnittliche zwei-Zimmer-Wohnung ca. 1.500 Euro hinlegen - kalt - nix besonders, Durchschnitt. Kann sich jeder mit seinem Netto-gehalt selbst überlegen, wie weit er damit kommt. Vor allem wenn er einziger Verdiener einer dreiköpfigen Familie ist. Als Schmankerl on top: dieses "um München" kann man mittlerweile sehr weit fassen. Augsburg gehört dazu, wo es viele pendler nach München gibt. Dort zeihen die Mieten ebenfalls an. Auch in anderen gemeinden im Umkreis von über 100km um München (alles südlich von München bis hinter Rosenheim) und nördlich bis Ingolstadt/Regensburg wird kaum günstiger, selbst wenn man wirklich schwer auf dem Land wohnt. Aber ich nehme an, dass das in anderen Großstädten vergleichbar ist. Und nun haben wir seit letztes Jahr 1 Mio weitere menschen im land, welche auch alle früher oder später wohnen möchten. Wenn die Regierung hier sozialen Sprengstoff vermeiden will (dass Nicht-Top-Verdiener - als unter 3.000 Netto-Gehalt- sich in Konkurrenz mit den Flüchtlingen sehen), dann darf sie wirklich schnell handeln und zunächst mal Hindernisse für den Wohnungsbau abbauen und dann Anreize schaffen, damit günstiger, aber auf jeden Fall viel Wohnraum geschaffen wird. Zumal sowas ja auch Vorlauf hat. Selbst wenn HEUTE die richtigen entscheidungen getroffen werden sollten, macht sich dies frühestens in zwei Jahren bemerkbar.
supergrobi123 26.04.2016
4. Pfft
Ein Land, das angeblich Immobilien günstiger machen will, während zeitgleich in vielen Bundesländern die Grunderwerbssteuer erhöht wird, ist hochgradig unglaubwürdig.
Ein Land, das angeblich Immobilien günstiger machen will, während zeitgleich in vielen Bundesländern die Grunderwerbssteuer erhöht wird, ist hochgradig unglaubwürdig.
scheera 26.04.2016
5.
da kannste mak wieder sehen ,wie dumm die ganze Politikerbande ist.3tsdE pro qm....wie teuer soll dann die Kaltmiete sein???? 60qm bei minE 180.000 Invest und 4%REndite(daslockt keinen Hochsteuerzahler zur Invest.)D.h. Kaltmiete [...]
da kannste mak wieder sehen ,wie dumm die ganze Politikerbande ist.3tsdE pro qm....wie teuer soll dann die Kaltmiete sein???? 60qm bei minE 180.000 Invest und 4%REndite(daslockt keinen Hochsteuerzahler zur Invest.)D.h. Kaltmiete mtl. 600E,welcher Insasse einer 2ZImmerwohnung Singel...kann das mit 800 bis 900 mtl. leisten????Niemand.Es ist also völliger Blödsinn,da noch genug Altsubstanz da ist,wo es sich rechnen lässt und die Kaltmieten bei 4E liegen und weniger .Ich erziele i.d.Provinz eine Rendite bei 7.7% vor Steuern,das ist gut und meine Mieter sind bei ca. 5E kalt gut bedient und zufrieden.Da ich Rentner bin,bleibt auch nach Steuern ertragbar etwas übrig(Rente netto530...Das Risiko Ausfall würde mich sehr schwer treffen und da helfen die Politiker auch nicht..

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